Was ist Wohnungseigentum?

Nach deutschem Recht ist der Eigentümer eines Grundstücks grundsätzlich auch Eigentümer des auf dem Grundstück stehenden Gebäudes. Sind zwei Personen Miteigentümer zur Hälfte eines Zweifamilienhauses (mit zwei Wohnungen) so gehört nicht etwa eine Wohnung dem einen Miteigentümer und die andere Wohnung dem anderen Miteigentümer. Vielmehr gehören beide Wohnungen beiden Miteigentümern gemeinsam.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bietet die Möglichkeit die Zuordnung so zu ändern, dass ein Miteigentümer des Grundstücks Alleineigentümer einer Wohnung wird.

Wohnung, Kellerabteil und (z.B.) Tiefgaragenstellplatz stehen dann im Sondereigentum eines Eigentümers, während die gemeinsam benützten Räume (z.B. Treppenhaus, Heizung) im gemeinschaftlichen Eigentum aller Eigentümer stehen.

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Teilung und Gemeinschaftsordnung

Wohnungseigentum entsteht durch notarielle Teilungserklärung und deren Vollzug im Grundbuch. Der Teilungserklärung sind die Baupläne beigefügt, aus denen sich ergibt, in welcher Weise die Aufteilung erfolgt. Die zuständige Baubehörde muss zu diesen Plänen bescheinigen, dass die einzelnen Wohnungen in sich abgeschlossen sind, also kein freier Zugang von einer Wohnung in die andere Wohnung besteht.

In die notarielle Urkunde werden auch die weiteren Regeln für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgenommen, die sog. Gemeinschaftsordnung. Je nachdem, ob es sich um eine Vielzahl von Wohnungen (große Wohnanlage) oder eine kleine Aufteilung (z.B. Zweifamilienhaus der Eltern wird in Wohnung für Sohn und Tochter aufgeteilt, auf einem Grundstück soll ein Doppelhaus errichtet werden) handelt, ist eine maßgeschneiderte Gemeinschaftsordnung zu entwerfen. Geregelt werden können z.B. folgende Fragen:

  • Aufteilung der Kosten für Instandhaltung, Verwaltung, Strom, Heizung, Wasser, Versicherung, u.a.
  • Ablauf der Wohnungseigentümerversammlung, Stimmrecht
  • Zuständigkeit für Reparaturen.

Oft wird es sich empfehlen, von der gesetzlichen Regelung abzuweichen. So ist es z.B. bei einer Wohnanlage, die aus mehreren Häusern A, B und C (mit z.B. je 10 Wohnungen) auf einem Grundstück besteht, regelmäßig nicht sachgerecht, dass die Eigentümer von Haus A über Reparaturmaßnahmen u.a. an Haus C mit entscheiden.

Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte vor Unterzeichnung des notariellen Vertrages die Teilungserklärung sowie sämtliche für das Gemeinschaftsverhältnis maßgebenden Beschlüsse der Eigentümer durchsehen bzw. sich vom Verkäufer übergeben lassen.

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Die Versammlung der Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümer halten (in der Regel) mindestens einmal jährlich eine Wohnungseigentümerversammlung ab. Die Versammlung ist das für die Gemeinschaft maßgebende und entscheidende Organ. Die besonders wichtigen Fragen, die in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft auftreten können, fallen stets in die Zuständigkeit der Eigentümerversammlung. Insbesondere beschließt die Wohnungseigentümerversammlung über

  • die Höhe des Hausgeldes,
  • den Wirtschaftsplan für das kommende Jahr,
  • die Hausordnung,
  • die Bestellung eines Verwalters,
  • die Durchführung größerer Reparaturen, für die ggfls. eine Sonderumlage beschlossen werden kann.

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Der Verwalter

Bei größeren Wohnanlagen ist es in der Regel nicht möglich, dass die Eigentümer die Verwaltung der Anlage alleine besorgen. Zu diesem Zweck kann ein Verwalter bestellt werden, den die Eigentümer gemeinsam bezahlen. Die Vergütung des Verwalters, ebenso wie die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die Raumpflege u.a., werden durch das Hausgeld, das jeder Eigentümer monatlich bzw. jährlich abzuführen hat, bestritten. Aufgabe des Verwalters ist es u.a.

  • das aus den Hausgeldbeiträgen anwachsende Vermögen der Wohnungseigentumsgemeinschaft zu verwalten,
  • Versicherungen für die Wohnanlage abzuschließen,
  • Instandhaltungsmaßnahmen zu ergreifen und eine Instandhaltungsrücklage anzusammeln,
  • die Abrechnung über das Wirtschaftsjahr der Eigentümergemeinschaft zu erstellenggfls. gemeinsam mit einem Hausmeister schnell auf auftretende Probleme (z.B. Garagentor klemmt) zu reagieren.
  • die Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen.

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