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Allgemeines zu Immobilienkaufverträgen

Ein Hauskauf ist ein Geschäft von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung. Da regelmäßig viel Geld für die Anschaffung eines Hauses aufgewendet wird, ist eine sichere Abwicklung von Nöten.

Der Gesetzgeber hat hier Vorsorge getroffen: Grundstückskaufverträge können nur unter Mitwirkung eines Notars abgeschlossen werden.

Besonderheiten gelten beim schlüsselfertigen Erwerb von neuen Häusern bzw. Eigentumswohnungen. In solchen Fällen ist ein Bauträgervertrag zu schließen es sind eine Reihe zusätzlicher Gesichtspunkte zu beachten und weitere Regelungen in den (dann oft sehr langen) Notarvertrag aufzunehmen.

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Unparteiische Beratung durch den Notar

Der Notar ist kraft seines Amtes unparteiisch. Er berät beide Vertragsteile gleichermaßen und sorgt für eine ausgewogene und faire Vertragsgestaltung. Auf die Amtsneutralität des Notars kann man sich verlassen.

Je nach Eigenart der verkauften Immobilie wird der Notar einen auf den Einzelfall angepassten Kaufvertrag vorschlagen. So sind beim Kauf einer Eigentumswohnung naturgemäß andere Regelungen im Vertrag enthalten als etwa beim Kauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks.

Ob ein Kauf wirtschaftlich sinnvoll ist, prüft der Notar nicht. Insbesondere kann der Notar auch nicht beurteilen, ob der vereinbarte Kaufpreis angemessen ist. Bei Bemessung des Kaufpreises gelten die Gesetze des Marktes.

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Sicherung von Käufer und Verkäufer

Im Vordergrund der Vertragsgestaltung durch den Notar steht der Schutz der Vertragsteile. Einerseits muss der Käufer sicher sein, das (lastenfreie) Grundstück auch zu bekommen, wenn er den Kaufpreis bezahlt, andererseits muss der Verkäufer die Sicherheit haben, das Eigentum nur zu verlieren, wenn er den Kaufpreis erhält. Der Notarvertrag trägt diesen Interessen Rechnung.

Regelmäßig sieht der notarielle Kaufvertrag zur Sicherung des Käufers vor, dass der Kaufpreis erst dann zu bezahlen ist, wenn das künftige Eigentum des Käufers durch eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch gesichert ist, Unterlagen über die Lastenfreistellung des Grundstücks vorliegen und alle erforderlichen Genehmigungen erteilt sind. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, überwacht der Notar.

Ebenso überwacht der Notar die Absicherung des Verkäufers. Der Notar lässt das Eigentum erst dann auf den Käufer umschreiben, wenn sichergestellt ist, dass der Verkäufer den Kaufpreis auch erhält.

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Ausgewogene Vertragsgestaltung

Auch über die Sicherung der Vertragsteile hinaus ist der Notar stets auf eine ausgewogene Vertragsgestaltung bedacht. Insbesondere werden folgende Punkte regelmäßig im Notarvertrag geregelt:

  • die Haftung bei Sachmängeln - fast immer ist es hier angebracht, die Sachmängelhaftung des Verkäufers auszuschließen. Der Käufer hat das Kaufobjekt besichtigt; etwaige Mängel wurden regelmäßig bei der Bemessung des Kaufpreises berücksichtigt.
  • die Haftung bei Rechtsmängeln - regelmäßig sollen keine Rechtsmängel, insbesondere keine Belastungen bestehen; hierfür haftet der Käufer. Ist das Grundstück z.B. vermietet, muss dies dem Käufer aufgedeckt und in der Notarurkunde festgehalten werden.
  • der Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten - dies wird normalerweise mit Kaufpreiszahlung stattfinden, da dann die wirtschaftlich wesentliche Leistung des Käufers erbracht ist. Die Umschreibung des Eigentums, die durch das Grundbuchamt oft erst Wochen nach der Kaufpreiszahlung vorgenommen wird, ist demgegenüber eine bloße Formalität
  • die Tragung der Erschließungskosten - für Erschließungskosten haftet der jeweilige Eigentümer, es muss daher im notariellen Kaufvertrag eine Regelung enthalten sein, wer (Verkäufer oder Käufer) ab wann für welche Entschließungskosten zuständig ist. Möglich ist es zu vereinbaren, dass der aktuelle sichtbare Entschließungsstand durch den Verkäufer getragen wird, auch wenn die Abrechnung der Gemeinde für diesen Entschließungszustand noch nicht erstellt ist. Alternativ kann vereinbart werden, dass der Verkäufer alle (gemeindlichen) Bescheide zu zahlen hat, die ihm bis zum Tag des notariellen Kaufvertrages zugegangen sind, der Käufer hingegen alle danach zugehenden Bescheide; in diesem Falle sind freilich Erkundigungen über den genauen (Abrechnungs-)Stand der Erschließung bei den Erschließungsträgern sehr zu empfehlen, um keine unliebsamen Überraschungen zu erleben.
  • eine Finanzierungsvollmacht - der Käufer kann meist den Kaufpreis nur bezahlen, wenn er das Kaufobjekt seiner Bank als Sicherheit für eine Grundschuld/Hypothek zur Verfügung stellen kann. Durch eine Regelung im notariellen Vertrag wird dafür Sorge getragen, dass der Verkäufer durch eine Vorwegbelastung seines Grundstücks keinen überhöhten Risiken ausgesetzt wird.

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Frühzeitig Kontakt zum Notar suchen!

Sie können sich mit allen Fragen, die im Zusammenhang mit Grundstückskaufverträgen auftauchen an den Notar wenden. Stets ist es sachgerecht, dass vor Beurkundung eines Kaufvertrages Vertragsentwürfe an beide Vertragsteile versandt werden. Der Notar stellt auch ein Merkblatt zur Verfügung, in dem die einzelnen Vertragsregelungen und die Abwicklung des Vertrages genau erklärt werden.

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Diese Website wurde nach bestem Wissen erstellt. Bitte verstehen Sie, dass wir - insbesondere für die rechtlichen - Hinweise und die Nutzung unseres Angebotes durch Sie keine Haftung übernehmen können! Fragen Sie also im Einzelfall IHREN Notar um Rat!