Grundschuld und Hypothek

Es gibt zwei Arten von Grundpfandrechten zur Sicherung von (Darlehens-)Forderungen, die Grundschuld und die Hypothek. Die dem Namen nach bekanntere Hypothek gibt es in der Praxis nur noch selten, da sie einen gravierenden Nachteil hat. Die Hypothek wird als Sicherheit für ein bestimmtes Darlehen bestellt und ist mit dessen Rückzahlung verbraucht. Die Grundschuld kann dagegen beliebig oft als Sicherheit für neue Darlehen verwendet werden. Im folgenden wird daher auf nähere Ausführungen zur Hypothek verzichtet.

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Vollstreckungsunterwerfung

Die Grundschuld ermöglicht dem Gläubiger (der Bank) im Ernstfall (also wenn das gesicherte Darlehen nicht zurückbezahlt wird) sehr schnell (also ohne vorherige Klage bei Gericht) den verpfändeten Grundbesitz versteigern zu lassen. Dies wird durch die in der Grundschuldurkunde enthaltene Vollstreckungsunterwerfung erreicht. Die Vollstreckungsunterwerfung in der Grundschuldurkunde umfasst neben dem verpfändeten Grundbesitz auch das sonstige Vermögen des Schuldners. Die Bank kann also, wenn das Darlehen nicht zurückbezahlt wird statt der Versteigerung des Grundstücks z.B. auch Lohnpfändungen vornehmen.

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Zweckbestimmungserklärung

Die sog. Zweckbestimmungserklärung regelt, welche Darlehen/Schulden durch eine Grundschuld gesichert werden. Meist wird von der Zweckerklärung nicht nur dasjenige Darlehen, das Anlass der Grundschuldbestellung war, erfasst, sondern auch künftige Darlehen bei derselben Bank.

Problematisch wird es, wenn durch die Grundschuld fremde Kredite abgesichert werden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn Eltern ihr Haus mit einer Grundschuld für einen Kredit der Tochter belasten. Werden fremde Kredite gesichert, ist in besonderem Maße auf eine eindeutige Formulierung der Zweckbestimmungserklärung zu achten.

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Grundschuldzinsen

Die oft erschreckend hohen Grundschuldzinsen (meist zwischen 12 % und 20 %) sind keine Zinsen, die tatsächlich bezahlt werden. Vielmehr erhöhen diese Zinsen nur den Sicherungsumfang der Grundschuld. Steht also im Grundbuch z.B. eine Grundschuld zu 100.000,-- EUR samt 15 % Zinsen jährlich, ist die Bank nach zwei Jahren bis zu einem Betrag von 130.000,-- EUR gesichert, auch wenn die tatsächliche Schuld dann nur noch (z.B.) 90.000,-- EUR beträgt.

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Löschung der Grundschuld?

Sind die gesicherten Kredite zurückgezahlt kann der Eigentümer die Löschung der Grundschuld vom Gläubiger verlangen. Die Löschung erfolgt allerdings nicht "automatisch". Vielmehr muss der Gläubiger hierzu eine sog. Löschungsbewilligung abgeben und der Eigentümer der Löschung (beim Notar) zustimmen und den Vollzug beantragen.

Regelmäßig ist es aber zweckmäßig, die Grundschuld erst dann löschen zu lassen, wenn sicher ist, dass sie nicht mehr für neue Kredite benötigt wird. Da Grundschulden "wiederverwertbar" sind, kann man sich damit die Kosten für die Neubestellung einer Grundschuld ersparen.

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